[부동산길잡이] 전세갱신청구권 사용 후 중도 해지 시 중개수수료, 누가 부담할까?

안녕하세요, 여러분의 든든한 부동산길잡이입니다. 최근 주택 임대차 시장에서 전세갱신청구권 사용이 보편화되면서, 이와 관련된 여러 궁금증과 분쟁 사례가 늘고 있습니다. 특히 갱신청구권을 사용해 계약을 연장한 후, 임차인이 계약 기간 만료 전 중도 해지를 요청했을 때 발생하는 중개수수료 문제는 많은 분들이 헷갈려 하는 부분인데요. 오늘은 이 복잡한 문제를 명쾌하게 정리해 드리겠습니다.

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1. 전세갱신청구권, 제대로 알고 계신가요?

먼저, 전세갱신청구권의 본질을 이해하는 것이 중요합니다.

전세갱신청구권은 주택임대차보호법에 따라 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 한 번에 한하여 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 이 권리를 사용하면 기존 임대차와 동일한 조건으로 2년간 계약이 연장되며, 전세금(보증금)은 5% 범위 내에서 증액될 수 있습니다.

여기서 핵심은 갱신청구권 사용으로 연장된 계약은 '갱신된 계약'이라는 점입니다. 이는 단순히 묵시적 갱신과는 다른 법적 성격을 가집니다.

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2. 갱신청구권 사용 후 '중도 해지' 시 중개수수료는 누가 부담해야 할까?

가장 핵심적인 질문이죠. 결론부터 말씀드리면, 원칙적으로 임차인이 부담합니다.

주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약 해지) 조항은 임차인이 묵시적 갱신된 계약을 중도 해지할 경우에만 임대인에게 해지 통고가 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하며, 이때의 중개수수료는 임대인이 부담하게 됩니다. 하지만 갱신청구권을 사용한 계약은 묵시적 갱신과는 다릅니다.

법적 근거 및 해석:

• 갱신청구권 사용 계약은 '신규 계약'에 준함: 비록 '갱신'이라는 표현을 쓰지만, 임차인의 의사표시로 새롭게 2년의 계약 기간을 설정한 것으로 해석됩니다. 임차인이 자발적으로 2년의 계약 기간을 선택했으므로, 이 기간을 채우지 못하고 중도 해지하는 것은 임차인의 사정에 의한 것입니다.
• 민법 제638조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) 적용 불가: 묵시적 갱신은 기간의 정함이 없는 임대차로 간주되어 임차인이 언제든지 해지를 통보하고 3개월 후 효력이 발생하지만, 갱신청구권은 명확히 '2년'이라는 기간을 정한 계약이므로 이 조항이 적용되지 않습니다.

따라서, 임차인이 갱신청구권을 사용하여 계약을 연장한 후 약정한 2년의 기간을 채우지 못하고 이사를 나가려 한다면, 새로운 임차인을 구하는 데 필요한 중개수수료를 임차인이 부담하는 것이 관례이자 법원의 판례 입장입니다. 이는 임차인이 약정한 계약 기간을 지키지 못해 임대인에게 발생하는 손해(새로운 임차인 모집 비용)를 보전해 주는 개념으로 볼 수 있습니다.

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3. 실제 사례로 보는 중개수수료 분쟁

사례: 갑작스러운 상황으로 이사를 가야 하는 김영희 씨

김영희 씨는 2년 전세 계약 만료를 앞두고 임대인에게 전세갱신청구권을 행사하여 2년 연장 계약을 체결했습니다. 하지만 갱신 후 1년이 채 지나지 않아 직장이 갑자기 다른 지역으로 이전되면서, 어쩔 수 없이 이사를 가야 할 상황에 놓였습니다. 김영희 씨는 임대인에게 사정을 설명하고 계약 해지를 요청했고, 임대인은 새로운 임차인을 구하면 보증금을 돌려주겠다고 했습니다.

이 과정에서 임대인은 "새로운 임차인을 구할 중개수수료는 김영희 씨가 부담해야 한다"고 요구했습니다. 김영희 씨는 갱신청구권도 임차인 보호를 위한 제도인데, 왜 중개수수료까지 내야 하는지 이해가 되지 않았습니다.

• 결과: 법적 자문을 구한 결과, 김영희 씨는 갱신청구권을 사용했기 때문에 계약은 '갱신된 2년 계약'으로 간주되어 중도 해지 시 중개수수료를 부담해야 한다는 사실을 알게 되었습니다. 결국 김영희 씨는 새로운 임차인을 찾는 중개수수료를 지불하고 이사를 갈 수 있었습니다.

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4. 핵심 정리 및 주의사항

• 묵시적 갱신 vs. 갱신청구권 사용:
  • 묵시적 갱신: 임대인/임차인 모두 통지 없었을 때. 임차인 중도 해지 시 3개월 후 효력 발생, 중개수수료는 임대인이 부담.
  • 갱신청구권 사용: 임차인의 명시적 의사로 2년 연장. 임차인 중도 해지 시 원칙적으로 중개수수료 임차인 부담.
• 협의의 중요성: 법적인 원칙은 위와 같지만, 실제 상황에서는 임대인과의 협의가 가장 중요합니다. 임대인이 새 임차인을 빨리 구하는 데 동의하고, 임차인의 사정을 고려하여 중개수수료를 감면해주거나 부담하지 않는 경우도 있습니다.
• 특약사항 확인: 계약서에 '중도 해지 시 중개수수료 부담'에 대한 특약이 있다면 그에 따릅니다. 하지만 갱신청구권 사용 계약에는 일반적으로 이런 특약이 명시되지 않으므로, 위의 원칙이 적용됩니다.
• 신중한 갱신청구권 행사: 갱신청구권은 임차인에게 유리한 권리이지만, 2년의 계약 기간을 약정하는 것이므로, 혹시 모를 중도 해지 상황까지 고려하여 신중하게 행사해야 합니다.

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마무리하며

전세갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위한 소중한 권리입니다. 하지만 그 사용에 따른 법적 책임과 의무도 함께 따릅니다. 중도 해지 시 발생하는 중개수수료 문제는 미리 숙지하시고, 만약의 상황이 발생했을 때는 임대인과 원만하게 협의하는 것이 최선임을 기억하시기 바랍니다.

궁금한 점이 있다면 언제든지 '부동산길잡이'에게 문의해주세요!

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